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Pack crédit immobilier + défiscalisation

Formation Loi ALUR en ligne

Modules :

  • Déontologie de l'agent immobilier
  • Le crédit immobilier
  • La défiscalisation immobilière
  • Quiz final

Durée :

14 H

Prix :

179.00€ net de TVA

La déontologie de l'agent immobilier

Code de déontologie par le CNTGI
Devoir de conseil de l'agent immobilier
Gestion des conflits d'intérêt
Réclamations 
QUIZ

Le crédit immobilier

Définition de l'environnement juridique
Concevoir une offre adaptée
Les typologies de crédits immobiliers
Les obligations d'information
QUIZ

La fiscalité immobilière

Rétrospective 2018 et évolution des lois
Comprendre la fiscalité immobilière locative
Différents types de défiscalisation
QUIZ

Imputation du déficit foncier ?

Le déficit foncier n’est pas une loi, mais plutôt une astuce fiscale intéressante à connaître pour optimiser encore ses revenus locatifs et réduire son imposition.

Comme vu précédemment, condition sine qua non pour en profiter : imposer ses revenus locatifs via le régime réel. En micro-foncier, le déficit foncier ne fonctionne pas.

Le déficit foncier est imputé (« reporté ») directement sur le revenu global (les salaires) du propriétaire pour ce qui est de la partie du déficit qui provient des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt.

On entend par “intérêts d’emprunt”, les intérêts du crédit bancaire mais pas uniquement. En effet ces charges incluent également les frais bancaires (frais de dossier, crédit logement, etc.) ainsi que les frais d’assurance d’emprunt et d’assurance du bien locatif entre autres. On préférera donc les appeler “charges financières”.

Le traitement de la partie du déficit résultant des intérêts d’emprunt est particulier puisque celle-ci ne peut pas être reportée sur les revenus globaux (les salaires). Par contre ils sont bien déductibles des revenus fonciers et reportables pendant les 10 années suivantes pour la partie dépassant le montant des recettes.

Les charges sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an (pour la partie des charges non financières). L’éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Le surplus éventuel de déficit foncier au-delà de la limite de 10 700€ par an peut être déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes.

La déduction des charges foncières suit un ordre précis.

1- Déduction des revenus fonciers

Le déficit foncier est ce que l’on appelle un déficit catégoriel : le déficit constaté s’applique prioritairement en déduction des revenus de même catégorie. En application de ce principe, l’investisseur doit obligatoirement commencer par soustraire les dépenses déductibles de ses revenus fonciers. Celles-ci correspondent aux charges évoquées plus haut, auxquelles s’ajoutent les intérêts d’emprunt.

Tant que les revenus fonciers imposables ne sont pas réduits à zéro, le propriétaire ne peut pas diminuer son revenu global imposable.

Exemple :

Un propriétaire encaisse 12.000 euros de revenus fonciers en 2018, pour 10.000 euros de charges déductibles. Grâce à la déduction des charges, son revenu foncier net imposable se limite ainsi à 2.000 euros mais il ne peut pas bénéficier d’un déficit foncier puisque son revenu est excédentaire.

2- Déduction du revenu imposable global

Si les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, le propriétaire peut utiliser le mécanisme du déficit foncier. Les dépenses détaillées plus haut viennent ainsi « effacer » son revenu global imposable dans la limite de 10.700 euros par an.

Exemple :

Un bailleur perçoit 12.000 euros de revenus fonciers en 2018 et supporte 15.000 euros de charges, dont 2.000 euros d’intérêts d’emprunt. Ses revenus fonciers imposables sont ramenés à zéro, grâce à la déduction des 2.000 euros intérêts d’emprunt et de 10.000 euros d’autres charges.

Le solde de 3.000 euros non imputé sur les revenus fonciers peut alors être soustrait du revenu imposable global du propriétaire puisque ce déficit n’a pas pour origine les intérêts d’emprunt.

Une particularité existe lorsque le montant des intérêts d’emprunt est supérieur aux revenus fonciers. Le bailleur doit en priorité faire la compensation entre revenus et intérêts d’emprunt, les autres charges étant en quelque sorte déductibles en second rang et imputables sur le revenu global.

Exemple : Un investisseur perçoit 3.000 euros de revenus fonciers et s’acquitte de 10.000 euros de charges dont 4.200 euros d’intérêts d’emprunt et 5.800 euros d’autres charges.

Le montant du déficit foncier atteint ainsi 7.000 euros (3.000 – 10.000). Ce déficit foncier trouve d’abord sa source dans les intérêts d’emprunt pour 1.200 euros (4.200 euros – 3.000 euros de loyers) et pour le complément dans les autres charges pour 5.800 euros.

Le déficit foncier imputable sur le revenu global imposable ne comprend que les 5.800 euros d’autres charges.

La quote-part de déficit de 1.200 euros correspondant aux intérêts d’emprunt fait l’objet d’un report et pourra venir en déduction des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Report du déficit foncier

Si le déficit foncier constaté dépasse 10.700 euros sur une année, le propriétaire n’est pas perdant sur l’excédent non utilisé. Les sommes qui n’ont pas pu être déduites du revenu imposable global en année N sont reportables sur les années suivantes. Elles peuvent ainsi être déduites des futures recettes locatives de l’investisseur : le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En revanche, les déficits fonciers générés par le passé ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global.

Exemple : Un bailleur perçoit 20.000 euros de revenus fonciers en 2017, contre 35.000 euros de charges. Ses revenus fonciers ne sont pas imposables et il dégage un déficit foncier de 15.000 euros. Celui-ci diminue son revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros : il reste donc un surplus de charges non déduites de 4.300 euros.

Celles-ci devront être reportées : l’excédent de déficit foncier reportable pourra être imputé sur les revenus fonciers de l’année suivante. Toutefois, l’imposition des revenus fonciers de 2018 étant annulée dans le cadre l’année blanche (année de transition vers le prélèvement à la source), l’utilisation du stock de déficit foncier des années antérieures sera sans effet fiscal.

Objectifs :

Le Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 instaure l’obligation de formation des professionnels de l’immobilier, encadré par la loi ALUR.

Au travers de cette formation entièrement en e-learning, vous recevrez une attestation de fin de formation immédiatement après la fin de cette dernière. Cette attestation est à délivrer auprès de la CCI afin de renouveler votre carte T.

La durée de la formation continue est de 14h00 par an ou de 42h00 au cours de trois années consécutives d’exercice.


Les plus :
  • Formation adaptée pour les Agents immobilier, Négociateurs immobilier et toutes fonctions associées aux transactions immobilières
  • Choix de votre rythme de travail, avec une préconisation de 2h par jours
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  • Formation entièrement développée par des professionnels de l’immobilier
  • Attestation de fin de formation permettant de renouveler sa carte d’Agent Immobilier et de Négociateur Immobilier auprès de la CCI

Public :

Les personnes qui assurent la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau, les salariés et agents commerciaux employés en tant que négociateurs immobiliers, détenteurs d’une attestation d’habilitation fournie par le titulaire de la carte d’agent immobilier.