B : LA NOTION DE VALEUR LOCATIVE
Selon l’article L145-33, le loyer des baux révisés ou renouvelés doit correspondre à la valeur locative, le texte précisant qu'à défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est fixée selon 5 critères :
- Les caractéristiques du local : il s'agit de sa surface, de son volume, de sa composition (réserve, cave...), de la présence d'une vitrine, de son emplacement...
- Sa destination : elle correspond à l'usage et donc l'activité ou même les activités qui peuvent y être exercées. La destination de l'immeuble doit également être prise en compte dans le cas d'une copropriété.
- Les obligations des parties : les charges que devra acquitter le locataire doivent bien sûr être prises en compte pour la fixation du loyer de même que le versement éventuel d'un pas de porte. La possibilité ou non de céder le bail en dehors du fonds de commerce est également un élément déterminant.
- Les facteurs locaux de commercialité : cette notion correspond à l'intérêt que vont présenter, pour un commerce déterminé, des éléments tels que la ville, le quartier, la rue, les projets d'urbanisme, la présence de grandes enseignes, l'augmentation de la population...
- Les loyers pratiqués dans le voisinage : il s'agit des loyers des locaux comparables et situés à proximité.
Dans la mesure où les litiges sont nombreux, dès lors que le loyer doit être fixé à la valeur locative, les tribunaux font appel à des experts spécialisés afin de la déterminer.
La Cour de cassation énonce que l'action en justice aux fins de voir fixer le loyer à la valeur locative pour un bail commercial qui fait suite à un bail dérogatoire est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce.
Surtout, et pour la première fois, elle juge que le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle l'une des parties a revendiqué l'application du statut des baux commerciaux.
Le délai de prescription de deux ans court à compter de la date à laquelle l’une des parties a revendiqué l’application du statut des baux commerciaux.
Pour la Cour de cassation « le délai de prescription de l'action en fixation du loyer d'un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d'application du statut est formée par l'une ou l'autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande ; »
C : LA REVISION DU LOYER
La révision peut être triennale ou fixée selon ce que l'on appelle une clause d'échelle mobile.
En l'absence de clause de révision dans le contrat, ce sera la révision triennale qui va s'appliquer et l'on parle alors de révision légale.
1 : LA REVISION TRIENNALE
Pour qu'elle soit effective, il appartient au bailleur d'informer son locataire à chaque période triennale car la révision ne s’applique pas automatiquement.
En cas d’oubli la révision ne jouera que pour l'avenir ; elle n’est donc pas rétroactive.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la révision triennale doit être fondée sur l'indice des loyers des activités tertiaires pour les bureaux (ILAT) ou l'indice des loyers commerciaux pour les commerces (ILC), l'indice du coût de la construction (ICC) n'étant plus permis pour les contrats conclus à compter du 01/09/2014.
Le loyer est donc plafonné lors de sa révision selon l’indice figurant dans le bail.
Cependant chacune des parties peut exiger qu’il soit fixé à la valeur locative à condition de prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.
Lorsque le bailleur parvient à déplafonner le loyer et à le faire fixer à la valeur locative, l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à 10% du loyer annuel précédent.
On est donc en présence d'un plafonnement du déplafonnement...
Illustration : Un bailleur décide de déplafonner le loyer au moment du renouvellement du bail mais le locataire, une banque, conteste.
En effet, le bailleur soutient que les locaux sont monovalents alors même que le contrat autorise le preneur à céder le droit au bail commercial, ou à sous-louer pour tous commerces...
A la lecture des termes de la clause, la Cour d'appel considère que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux...
Par ailleurs, le bailleur ne peut apporter la preuve que les locaux avaient été construits en vue d'une seule utilisation ni qu'ils ne pouvaient accueillir une autre activité sans travaux importants.
Ce dernier critère ainsi que la clause font obstacle au déplafonnement fondé sur le soi-disant caractère monovalent des lieux.
